Mieszkania w Polsce. Jakie trendy rządzą rynkiem nieruchomości?

Dodaj Typelka jako preferowane źródło w Google Nasze artykuły będą częściej pojawiać się w Twoich wynikach →

Mieszkalnictwo w Polsce to gorący i ważny problem, który trafia na tapet nie tylko przed wyborami. Ceny mieszkań, ich dostępność dla młodych są palącymi kwestiami dla milionów Polaków. Jaka przyszłość rysuje się na rynku mieszkaniowym w naszym kraju?

---

Gdy pojawiają się ankiety w których pyta się młodych ludzi, co jest największą przeszkodą do usamodzielnienia się, do założenia rodziny, czy też poprawy dzietności w Polsce, to zawsze wśród najpopularniejszych odpowiedzi pojawia się jedno: mieszkania. W Polsce wciąż traktuje się je jako dobro luksusowe, jeśli ktoś posiada choć jedno na własność, a jeśli ma ich więcej to jest to największy kapitał na przyszłość.

Ceny mieszkań w Polsce rosną w szybkim tempie w ostatnich latach, ale przyszłość nie jest o końca jasna, bo niektórzy twierdzą, że bańka pęknie, a inni, że deweloperzy do tego nie dopuszczą. Temat mieszkalnictwa i programów stał się też punktem sporu nawet w koalicji rządzącej, bowiem Lewica i Polska 2050 mają różne koncepcje. Przyjrzyjmy się więc bardziej szczegółowo rynkowi mieszkaniowemu w Polsce.

Rynek mieszkaniowy w Polsce. Prognozy

Polski rynek mieszkaniowy w latach 2026–2027 powinien umocnić się w fazie stabilizacji i równowagi. Ceny nie rosną już gwałtownie, a czas sprzedaży mieszkań wydłużył się, co daje kupującym większą siłę negocjacyjną. Wzrosty cen w najbliższym czasie będą umiarkowane (szacunkowo 3–5% rocznie), a ostateczna sytuacja zależy od stóp procentowych i nowej podaży

Gdy do tego dodamy brak nowego pomysłu na program pomagający ludziom zakupić swoje pierwsze mieszkanie, powstaje sytuacja na rynku mieszkaniowym charakteryzująca się podziałem społeczeństwa na dwie grupy: ludzi, których stać na mieszkania i kredyty i którzy mają ich więcej niż jedno, oraz takich, którzy nie mogą sobie pozwolić na pierwsze nowe mieszkanie, albo kosztuje ich to bardzo wiele.

Dostępność mieszkań w prognozach jest dobra, ale ceny transakcyjne są wysokie. Nie widać w prognozach większego spadku cen, a wynajem dla wielu pozostaje jedyną opcją, bo nie stać ich aby kupić mieszkanie. Szacuje się, że luka mieszkaniowa w Polsce zostanie zlikwidowana między 2027 a 2030 rokiem, prawdopodobnie w 2028 roku.

Jaki procent Polaków posiada mieszkanie?

Zatrzymajmy się na chwilę przy kwestii ilu Polaków ma własne M? Okazuje się, że statystyki i dane nie są takie złe, ale oczywiście jest jednak uwaga, o której później. Z badań przeprowadzonych w 2022 roku wynika, że aż 87% Polaków mieszka w mieszkaniach, które są ich własnością. Pod tym względem Polacy są w czołówce Unii Europejskiej. Dla porównania, średnia w UE wynosi 69%! Z kolei aż 75% Polaków kupiło mieszkanie na własność bez kredytu.

Warto jednak nadmienić, że dane te pokazują stan posiadania, a niekoniecznie pokazują ile faktycznie osób w nich mieszka. Część osób posiada więcej mieszkań, a wynajmuje je innym ludziom, a część przecież mieszka z rodziną.

---

---

Rynek pierwotny mieszkań

Wskaźnikiem zamożności społeczeństwa, poziomu inflacji, czy też pensji minimalnej jest rynek pierwotny mieszkań, na którego składają się nowo wybudowane mieszkania, domy, czy osiedla, które nigdy wcześniej nie był w obrocie nieruchomości. Rynek wtórny to z kolei mieszkania, które były już czyjąś własnością i trafiają do obrotu wtórnego.

Rynek pierwotny wskazuje te lokalizacje w których popyt jest największy, ale też napływ pracy i pieniądza jest spory. Deweloperzy mają doskonałe rozeznanie w kraju i wiedzą nie tylko w których miastach, ale i w których dzielnicach warto budować nowe mieszkania. Gdzie w Polsce rynek pierwotny mieszkań jest najdroższy? Zdecydowanie przewodzi Warszawa, jako stolica i miejsce, które przyciąga możliwościami zawodowymi i ścieżką kariery. Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie wynosi obecnie w granicach 17 500 – 19 800 zł. W Warszawie najbardziej luksusowe lokalizacje to: Śródmieście, Wola, czy Wilanów.

Jakie są inne drogie miasta, jeśli chodzi o rynek pierwotny?

• Gdańsk (Trójmiasto): ok. 16,2–17,6 tys. zł/m²
• Wrocław: ok. 14,3–14,9 tys. zł/m²
• Poznań: ok. 12,7–13,8 tys. zł/m²
• Katowice: ok. 12,5–12,8 tys. zł/m

Jak widać najwyższe ceny dotyczą miast wojewódzkich w sporych aglomeracjach. Gdzie jednak jest najtaniej?

1. Gorzów Wielkopolski
2. Zielona Góra
3. Opole
4. Rzeszów
5. Lublin

W tych miastach ceny nie przekraczają dziesięciu tysięcy złotych, ale i tam ceny te urosły w ostatnich latach, na co wpływ z pewnością miał wzrost płacy minimalnej, wzrost średnich zarobków oraz wzrost cen materiałów budowlanych.

Dlaczego w Polsce są takie drogie mieszkania?

Co jednak konkretnie przyczyniło się do tak dużego wzrostu cen mieszkań w Polsce na przestrzeni ostatni lat? Podzielilibyśmy to zagadnienie na kilka najważniejszych czynników:

• Podaż i popyt – większa płaca, mniejsze bezrobocie, czyli zamożniejsze społeczeństwo sprawia, że niemal każdy chce mieć własne m. Zwłaszcza widać to w dużych miastach, gdzie popyt przewyższa podaż nowych nieruchomości, co z automatu dźwiga ceny mieszkań
• Koszty budowy – wspomnieliśmy już o wzroście materiałów budowlanych, a ostatnie lata i wydarzenia na świecie jeszcze to potęgują. Pandemia Covid-19, przerwanie łańcucha dostaw oraz wojna na Ukrainie wpłynęły na sytuację na rynku budowlanym. Wzrosły te koszty robociznę i prowadzenia działalności poprzez wzrosty cen energii. To wszystko przekłada się na wzrost kosztów budowy nowych mieszkań.
• Regulacje prawne -zmiany w przepisach dotyczących budownictwa, wymagania dotyczące pozwoleń na budowę i nowe normy mogą spowalniać proces inwestycyjny i ograniczać podaż. 
• Źle dobrane programy rządowe – w ostatnich latach byliśmy świadkami działań rządów, które chciały pomóc poprawić sytuację na rynku mieszkalnictwa w Polsce, ale swoimi programami tylko napędzali wzrost cen u deweloperów. Wszystko przez to, że programy wspierające branie i otrzymanie kredytów hipotecznych, tymczasowo zwiększają popyt, ale też znacząco wpływają na wzrost cen. 
• Czynniki ekonomiczne – stopy procentowe, inflacja i ogólna sytuacja gospodarcza mają wpływ na koszty finansowania inwestycji i decyzje zakupowe

Rynek mieszkań w Polsce. Działania rządu

Nie tylko podczas kampanii wyborczej temat cen mieszkań w Polsce i odstępności nowych lokali wraca jak bumerang. Każda z opcji politycznych ma swój pomysł na poprawę sytuacji, ale wszystkich łączy jeden mianownik, a mianowicie taki, że za wiele dobrego dla obywateli z tego nie wynika.

Idealnym przykładem było osiem lat rządu sprawowanych przez Prawo i Sprawiedliwość. W 2016 roku przyjęto “Narodowy Program Mieszkaniowy”, którego celem było zwiększenie dostępności mieszkań dla obywateli oraz całkowite zlikwidowanie kolejek do mieszkań komunalnych. Ani jedno, ani drugie się nie udało, bo jak sam przyznawał Jarosław Kaczyński, miało powstać 400 tys. mieszkań a powstało 40. tys. Program “mieszkanie plus” też nie wypalił, a następny rząd jak na razie nie potrafi uzgodnić jednego, wspólnego kierunku działania w mieszkalnictwie.

Tuż przed zapowiadaną rekonstrukcją rządu Lewica mocno apeluje o stworzenie specjalnego ministerstwa, a oni sami chętnie kontrolowaliby ten resort odpowiedzialny za budownictwo mieszkaniowe. Sprzeciwia się temu Polska 2050 Szymona Hołowni, a także premier Donald Tusk, który zamierza zmniejszyć liczbę ministerstw. Lewica walczy jednak o to, by mieszkalnictwo komunalne było jednym z priorytetowych działań rządu. Obecnie rząd kontynuuje programy wsparcia zakupu mieszkań, takie jak “Pierwsze Mieszkanie”, choć jego szczegóły i wpływ na rynek są tylko przedmiotem dyskusji i analiz. Wprowadzono również program “Pierwsze Klucze” mający na celu ułatwienie zakupu mieszkań z rynku wtórnego.

Nie ma na razie żadnych konkretnych planów co do dopłat do kredytów hipotecznych. Przypomnijmy, że w styczniu 2025 miał pierwotnie wejść w życie program: “Kredyt 0%”, czyli program “Kredyt na Start”, który miał na celu dopłaty do kredytów hipotecznych na zakup pierwszego mieszkania lub budowę domu. Program zakładał obniżenie oprocentowania kredytu do 0% (lub innego preferencyjnego poziomu) w pierwszych latach spłaty. Prace nad nim jednak nadal nie zostały doprowadzone do końca i nie wiadomo, czy tak w ogóle się stanie. Jak widać obecna stagnacja na rynku mieszkaniowym wcale nie musi być trwałym trendem ,bo czynników wpływających na rynek jest bardzo wiele.