Ceny mieszkań w Polsce 2026. Analiza trendów i prognozy na przyszłość

Dodaj Typelka jako preferowane źródło w Google Nasze artykuły będą częściej pojawiać się w Twoich wynikach →

Ceny mieszkań w Polsce wywołują poruszenie, bo wciąż w naszym kraju jest problem z mieszkalnictwem. Wielu chciałoby kupić sobie nowe mieszkanie. Gdzie w Polsce można kupić najtańsze mieszkania, a gdzie ceny mieszkań są zdecydowanie najwyższe?

---

Ceny mieszkań w ostatnich latach mocno wzrosły, co nie dziwi ekonomistów i ekspertów rynkowych. Cześć społeczeństwa również, choć jest wielu takich, którzy nie potrafią pogodzić się z rynkowymi cenami, mocno odbiegającymi od możliwości przeciętnego Kowalskiego. Czy w naszym kraju da się znaleźć mieszkania na każdą kieszeń? Gdzie powinni szukać ci mniej zamożni, a gdzie Ci, których stać na /wyłożenie znacznie większych sum? Sprawdzamy mieszkaniową mapę Polski!

Cena mieszkań w Polsce. Rynek pierwotny a rynek wtórny

Rozważania o cenach mieszkania w poszczególnych województwach i rejonach kraju należy rozpocząć od rozróżnienia pojęć: rynek pierwotny a rynek wtórny. Ten pierwszy, czyli rynek pierwotny to wszelkie nieruchomości, które nie miały jeszcze żadnego nabywcy od momentu wystawienia na sprzedaż. Najczęściej są to oczywiście nowe inwestycje mieszkaniowe.

Rynek wtórny to nieruchomości, które miały już co najmniej jednego właściciela. Jak można się domyślać, rynek wtórny jest większy w Polsce, ale rynek pierwotny też ma swoją dynamikę i znacznie chętniej jest wybierany. To jednak z nim wiążą się wyższe ceny za metr kwadratowy. Sprawdźmy zatem, gdzie są najtańsze i najdroższe mieszkania w Polsce.

Najtańsze mieszkania w Polsce

Wiele podmiotów opracowuje swoje badania i analizy rynku nieruchomości. Jedną z nich jest rankomat.pl, który porównał ceny mieszkań w I kwartale 2025 roku do poprzedniego roku. Brano pod uwagę średnią cenę za metr kwadratowy mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego, więc kwoty są uśrednioną ceną za metr w danej lokalizacji.

Jeśli chodzi o najtańsze miasta w Polsce, biorą pod uwagę jednak duże ośrodki miejskie, numerem jeden jest Opole, bo samo województwo opolskie leżące pomiędzy Wrocławiem a Katowicami, nie jest atrakcyjne dla ludzi poszukujących pracy i liczących się z przeprowadzką. W Opolu cena za metr kwadratowy mieszkania z rynku pierwotnego nie przekracza czasem 9 tysięcy złotych.

Natomiast jeśli mówimy o uśrednionych cenach to poniżej tej “psychologicznej” bariery 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy, to duże zróżnicowanie widzimy w województwie śląskim. Są “tanie” miasta, jak Bytom, Zabrze, czy Świętochłowice. Są też droższe miejsca, jak Częstochowa czy Sosnowiec. Są też oczywiście najdroższe lokalizacje, jak Chorzów, Gliwice, czy oczywiście Katowice. Tam ceny są już jednymi z najwyższych w Polsce. Dzielnica oczywiście nie równa dzielnicy.

Gdzie jeszcze w Polsce, w miarę dużym mieście jest stosunkowo tanio?

• Częstochowa – 7,2 zł za metr kwadratowy
• Sosnowiec – ok. 7,3 tys. zł
• Radom – 7,5 tys. zł
• Bydgoszcz – 9,5 tys. zł
• Toruń – 10,2 tys. zł
• Białystok – 10,5 tys. zł
• Lublin – 10,6 tys. zł

---

---

Gdzie są najdroższe mieszkania w Polsce?

Wspominaliśmy Katowice i to stolica Górnego Śląska otwiera listę najdroższych miast do kupna mieszkania. Największy wzrost cen notują największe miasta Polski i w najbliższym czasie cena z m kw się nie zmieni, a nawet dalej będzie rosła, choć średnie ceny ostatnio się ustabilizowały, zwłaszcza w ujęciu rocznym. Zakup mieszkania w największych ośrodkach miejskich w Polsce to wyzwanie dla wielu. Z analizowanych miast najdrożej jest oczywiście w stolicy. Warszawa ma zachodnioeuropejskie ceny, ale Trójmiasto, Wrocław, czy też Kraków wcale tak nie odstają, a średnie ceny mieszkań robią wrażenie. Jak inaczej bowiem nazwać średnie ceny przekraczające 13-14 tys. zł za metr kwadratowych, gdy pensja minimalna czy też średnie zarobki w Polsce są dużo niższe?

• Katowice – 11,5 tys. zł za metr kwadratowy
• Poznań – 11,6 tys. zł
• Gdynia – 12,4 tys. zł
• Gdańsk – 14,7 tys. zł
• Wrocław – 13,5 tys. zł
• Kraków – 15,7 tys. zł
• Warszawa – 17,0 tys. zł

Ile obecnie kosztuje m2 mieszkania w bloku?

Choć pewnie dom jest marzeniem każdego, albo przynajmniej wielu, to jednak spora część Polaków mieszka w blokach. W blokach z wielkiej pływy z czasów PRL oraz w nowszych nieruchomościach, które też nazywamy blokami. Również obecnie nieruchomości takie lokale o różnej powierzchni. Szacuje się, że w blokach mieszkalnych w Polsce mieszka około 12 milionów osób, co stanowi około jedną trzecią populacji kraju.

Na cenę mieszkania w bloku wpływają przede wszystkim dwa czynniki: lokalizacja i stan techniczny. Jeśli jest to rynek pierwotny i nowe budownictwo w największych miastach Polski, to cena może być o 100% wyższa niż w mniej popularnym mieście i w gorszym stanie technicznym. Średnia cena za metr kwadratowy mieszkań w dużych miastach w Polsce waha się obecnie od 7 tys. zł do 17 tys. zł za m kw.

Czy ceny mieszkań spadną w 2026?

To oczywiście bardzo trudne, bowiem prognozy zawsze obarczone są ryzykiem, a na ceny wpływają różne czynniki. Jednak biorąc pod uwagę obecną sytuację i krótkookresowe czynniki, to prędzej ceny mieszkań utrzymają się na podobny do obecnego poziomie. Stagnacja i stabilizacja, to dwa określenia używane ostatnio przez ekspertów mieszkaniowych. Jeśli będą spadki cen mieszkań w 2025 roku, to raczej nieznaczne, typu 0,1-05%. Nie wiadomo też, czy rząd nie wprowadzi jakiegoś programu mającego na cel poprawę możliwości zakupu mieszkań przez młode rodziny.